[摘要] 金九”落空的开发商接连迎来的是破灭的“银十”,转机无望，开发商的心如同坠入冰窖，拔凉拔凉的。销售回款的速度是如此缓慢，而年关将近，各种款项即将要支付，再加上银行放贷有一拨没一拨，开发商的资金链正面临巨大考验。
“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”绿城集团董事长宋卫平的话似乎已成现实。
“金九”落空的开发商接连迎来的是破灭的“银十”,转机无望，开发商的心如同坠入冰窖，拔凉拔凉的。销售回款的速度是如此缓慢，而年关将近，各种款项即将要支付，再加上银行放贷有一拨没一拨，开发商的资金链正面临巨大考验。
【背景】房企普遍资金紧张
统计数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元，同比下滑22%.从净利润指标看，146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97.1亿元，同比下滑了25.5%.
在市场深陷低迷的行情下，即使是大型知名房企也难以独善其身。中原监测数据显示，10月，包括万科、金地、招商地产等在内的十大标杆房企业绩纷纷出现滑坡，合计销售金额环比下降13%,较去年同期降幅达23%.
销售不畅，银根紧缩，开发商遭遇资金困境已成行业的现状，一项统计结果表明，2011年下半年，至少有五成以上的房地产企业存在着资金难题或隐患。
因为钱荒，一些中小房企开始支撑不住，甚至出现撒腿跑路的现象。安徽六安一小区二期工程还未封顶，业主都已交了首付，多数甚至已经在还贷款了，不料此时开发商突然消失了。
近期，这样的事情在范围内频频上演，就连个别被视为行业标杆的企业也传出了破产的消息，虽然事后辟谣，但地产行业“钱荒”的现实可见一斑。
2008年底，搜房网响应国务院号召，在范围内首倡“暖冬行动”，吹响房地产市场“破冰”号角。三年后，房地产市场再度遭遇政策波动，搜房网携手2000万购房者，共同占领100个城市、500个区域、5000个品质楼盘！搜房网“我们都爱城市”活动百城联动再度升级，联合上千家品牌房企，以500亿空前巨惠回馈购房者，一场规模空前的暖冬置业大行动即将展开。点击查看活动详情<<<<<<
相关阅读
【困境】几万元的活动费也在拖
“秋日天凉”,身处内陆的郑州，虽然房企融资渠道相对多元化，但“倾巢”之下，似乎也难独善其身。
郑州市住宅与房地产业协会一项分析报告显示，2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%;其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%.
其中，郑州市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%;商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%.市区商品房销售均价为8024元/平方米，其中商品住房销售均价为6396元/平方米。
销量下滑，资金回笼难。而每年第四季度，又是各家开发商集中用钱的时候，今年年底，不少房企面临着无钱还“债”的窘境。
“一个月入账就两三千万，还没等到用呢，钱就没了，光是银行贷款就不够付的。”一位开发商抱怨，现在年底将近，到处要用钱，银行贷款等着付，工程款要结算，材料款、营销费用等等，每天被一堆债务弄得心力交瘁。
郑州西区一小开发商的日子更难熬，开盘时间一推再推，之前做的一些楼盘推广费用也一直没能支付。“十多万的营销费用拖欠三四个月了，断断续续才分批支付了一半，天天被对方撵着催。”
“对于开发企业而言，工程款、银行贷款是大头，营销费用、代理费用都是小头，但现在就算是小头也没办法爽快支付，甚至几万元的活动费也是一拖再拖。有的实在支付不了的，就拿房子冲抵。”一代理公司的负责人介绍。
开发商的钱要从哪儿来？
一般而言，开发商有三种途径可解决资金上的困局，一是“省钱”,开源节流，二是“收钱”,通过优惠、降价、团购等方式回笼资金；三是“找钱”,房产信托、民间融资、合作开发等形式都可。
不过就目前形势而言，开源节流对于资金密集型的房企而言，很难实施，除非“自持资金”,但这样的房企少之又少。所以可行的主要还是第二和第三种途径。
【“收钱”】 降价才是众望所归？
降还是不降？这是购房者与开发商共同关心的话题。在多数人眼里，降价促销或许是目前房地产商的融资方式。
对于房地产销售市场来说，年底本身就是淡季。在此基础上，调控政策又持续不变，那么楼盘销售肯定会更加为难。河南省商业经济学会常务副会长宋向清认为，年末开发商降价销售快速回笼资金，这会让市场加速接近房价拐点，“降价才是众望所归。”
记者了解到，郑州不少房企目前已经采取了低价入市抢占市场的策略。比如准备在今年年底前开盘入市的10个项目中，售价在6000元/平方米以下就有5个，占到50%的比例。而目前市场上一些特价房、折扣房、团购优惠房等变相降价的房源，已经屡见不鲜。
但对于降价融资的方式，在业内也颇有争议。一资深业内人士直言，“大部分企业宁愿选择便宜点卖给同行，也不会考虑降价销售。”
该人士表示，如果降价幅度太大，已购房客户很可能要求“退房”,这恰恰是开发商不愿意看到的。据他介绍，在2006年、2008年的两轮楼市调控过程中，不少城市由于开发商大幅降价，导致出现了业主“退房”风波。
“房企破解资金困局，首先自己不能乱了阵脚，信心比黄金更为重要；其次是房企要科学地开展自救，具体讲就是营销突围。”在房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君看来，当前楼市乱局，唯有渠道营销方有成效，“降价促销不会有好的结果。”
宋向清也建议开发企业进行一些“异业联盟”,通过手中资源比如土地、房源等，换取资金，或者股权。
【“找钱”】私募是不是新渠道？
开发商“找钱”主要通过房产信托、民间融资、合作开发等方式，目前信托渠道已基本堵死，合作开发亦有诸多问题待解，民间融资或许是最为现实的方式。
业内人士认为，相比高额利息的民间借贷，倾向于股权拆借的私募基金或许更容易让房企接受。
“私募股权投资基金是非公开宣传、发行的，依法成立的私下向特定群体进行的集合投资，其运作环节、流程是透明的。”北京盛诺金投资基金管理有限公司董事长马士杰表示，私募资金主要以股权形式与项目合作，比一般民间资本更稳健。
马士杰也介绍，北京盛诺金目前已在河南投资了26个地产项目，“今年有5个亿的资金，在房地产融资渠道趋紧的背景下，今年开发商找私募的相比去年增长了一倍多。”
“我们主要进行的是股权合作，注重长线投资，要求合作有着很好的成长性。”马士杰说，私募基金进入郑州，最看重的是项目的安全性和成长性、中原经济区发展的机遇
高铁开通打破的空间限制，以及郑州“价格洼地”的后发优势。
“永安信基金现在投资的有17支房地产基金，分布在天津、郑州、北京、上海、西安等地。其中，包括20亿元的保障房项目以及10亿元的养老基金。”永安信（河南）房地产投资基金董事总经理王胜起说，现已投资河南本土房地产项目有近20个。
“如今，河南省金融办成立的私募股权投资基金有2家，外地机构有6~7家。传言有几十家基金公司的说法可能包括外地机构及河南的投资机构从事基金业务。”王胜起说。
马士杰对记者表示，现在，北京、天津、上海等地区已经把私募基金做得风生水起、初具规模，河南相比之下明显滞后，但是潜力巨大。发展私募基金有利于改变单一银行间接融资方式的局面，等于又开辟了一条直接融资渠道。
私募基金会不会是房企的下一座“资金城池”?有业内人士认为这也并非长久之计，开发商应该调整还在追逐利润的心态，更大幅度地调整售价促进销售，这样才能在资金上解套。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
