[摘要] 土地，也许是今天地方财政最难以剪断的一条“脐带”。在楼市调控进入深水区，牵扯于其间的各个利益集团都在这个“土地-房价-利益”交织的网络中各怀心事，有的挣扎求存、有的犹疑观望、有的奋力抗压。在这场步入纵深的博弈之中，总有人会先露出疲态……
土地，也许是今天地方财政最难以剪断的一条“脐带”。在楼市调控进入深水区，牵扯于其间的各个利益集团都在这个“土地-房价-利益”交织的网络中各怀心事，有的挣扎求存、有的犹疑观望、有的奋力抗压。在这场步入纵深的博弈之中，总有人会先露出疲态……
土地财政降温态势明朗
国土部下属中国土地勘测规划院发布的报告显示，三季度地价总体水平小幅上升，但环比、同比增幅全面回落。其中，有超过五成城市的居住地价增速回落，地价水平下降的城市明显增多，土地市场相对降温的态势已基本明朗，预计四季度，城市地价总体水平将会延续平稳增长，但城市居住地价增速将进一步回调。
中指研究院的数据也显示，与去年同期相比，今年1-9月十个重点城市住宅用地推出量明显放缓，供应量跌幅的是天津，虽然累计供应住宅用地1232万平方米，供应量居首位，但同比下跌51%。紧随其后的是武汉和杭州，供应量跌幅分别为41%和38%。
数据显示，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，成交量降幅达25%。其中，天津、武汉和杭州的供应量跌幅高达51%、41%和38%。
“土地市场和房产市场是相辅相成的，房价下降的时候，土地市场也会低迷。前段时间，很多外地的土地都拿到上海来进行推销，甚至利用短消息群发土地招标信息，可见土地市场冷清的程度。”汤辉告诉记者。
与土地市场直接相关联的便是政府的土地财政。在一线城市已显乏态的土地财政，在此轮寒流中，更将面临严峻考验。
“土地财政肯定会受到影响。现在土地零溢价成交的较多，与之前不可同日而语。对此，政府可以短期内增加土地供应量来应对。上海最近的土地供应量比前两个月就增加不少。比如某工业园区因前期基础设施投资较大，负债不少，因此赶快推出两块地出让。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。
事实上，据中原监测数据显示，9月份，所监测的13城市居住用地供应确有明显放量，供地面积为866公顷，较去年同期增加47%，较今年均值增加76%。居住用地成交面积为560公顷，较去年同期增加23%，较今年均值增加27%。不过，这一态势并未能有力延续，本月土地成交量仅有小幅回升。
“从年度推地量来看，由于地方政府都有年度预算，基本上与去年相差不大。但由于成交低迷，推地量近期已持续放缓。接下来，推地量可能还是会减少，因为成交的可能性很小。”汤辉表示。
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退地热情高 土地市场冷
进入9月以来，各地土地挂牌量大增。但对于以土地出让金作为重要财政收入的地方政府来说，不得不担忧手中的土地财富将面临贬值的风险。
据统计，从年初到目前，济南市共计划出让住宅及商业用地569.4712万平方米，其中前3季度进入挂牌阶段的土地面积为395.3059万平方米。而自9月28日至今，济南市国土资源局就分4次公告出让33宗地块，其中住宅用地20宗，商业用地13宗，仅一个月的时间，公告出让面积就占前10个月的30.58% 。由此可见，土地放量密度正在进一步加大。
对此，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示，从目前来看，购房者、地方政府、开发商都面临着资金紧张的局面。这种情形目前在各地都较为普遍，延伸至四季度，许多主要城市均有数目不少的推地计划。
10月8日至11月3日，北京市会有16宗经营性土地进入挂牌竞价阶段。截至本月10日，上海四季度共有36宗土地进行挂牌转让，面积近90万平方米。而成都10-11月也将有45宗地块公开出让。其中，广州的推地热情最为高涨，10月份广州将出让土地底价总和超过220亿元，总建筑面积超过460万平方米。
成交“慵懒”前几年，市场上总爱炒作一个词——“地王”。而且一块地往往等不了多久，王位就会被“推翻”。可是从近来的情况看，地王之势非但不再，土地流拍却频繁出现。有人形象地将这种楼市政策不断加码、地价增幅全面回落的局面比喻为“楼市感冒，土地市场也打喷嚏”。
据不完全统计，截至9月16日，济南市年内推出的土地中，有77宗到了挂牌截止日期，其中有11宗流拍，33宗以底价成交。业内人士称“流拍的与底价成交的宗地超过总数的一半，简直难以想象”。在成交的土地中，住宅类的楼面地价均在1000元-2500元/平方米，有些甚至只有500元-700元/平方米，楼面地价在4000元/平方米以上的寥寥无几。
国土部公布的数据显示，今年前7个月，土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中仅7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。
6月以来，包括南京、沈阳、南昌等多个重点城市都遭遇了土地流拍，浙江上半年流拍的地块更是高达121宗，土地出让金收入都不容乐观。
土地财政受累成交平平，让不少城市的土地财政遭遇寒流。以北京为例，去年全年的土地出让收入为1636.72亿元，但今年前8个月，该市土地出让金收入为671.95亿元，仅相当于去年全年的40.9%。上海等地也存在类似的情况。
据了解，有些地方政府为了缓解急剧缩减的交易量和降价趋势带来的巨大压力，已经开始在土地政策上作出调整，在广州、南京、安徽等市（区），政府都提出了对部分投资商延长土地出让金缴纳期限之类的政策。有业界人士表示，房价下跌时期，一定是土地市场和房产市场同时低迷之际，地市低迷导致土地出让金萎缩，如果地方财政运转失灵，必将引发连锁反应。
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地根松动：地方政府“人穷志短”？
随着佛山市放宽限购政策的《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》借网络迅速传播，佛山市一时间在网上获得了“限购松绑城”的称号。这场最终“朝令夕改”的松绑便是地方政府矛盾状况的写照……
10月14日，南京市政府低调印发《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》。其中第14条显示，要加快推出区位佳、规划优、条件好的“三好”地块，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期……
10月17日，广州市携南站商务区31幅地块赴香港招商，也提出了一个刺激方针，外资企业拿地将适当延长土地出让金首付款缴纳期限……
10月25日，国土资源部执法监察局副局长王玲表示，今年1至9月，国土资源部已经对土地违法罚款19.7亿元。很多土地违法是地方政府为招商引资故意放低土地使用门槛，未批先用或者违法违规用地。
对于地方政府而言，急剧缩减的交易量与降价趋势亦给其增添了巨大压力。对于仍需依赖土地财政的地方政府而言，在土地流拍频繁出现时，自然需要在政策上做一些调整，而在广州、南京等地，土地政策松动已经悄然展开。
今年前三季度楼市普遍冷淡，由于降价而引发的长三角的退房、维权现象已经出现。然而缺钱的不仅是开发商，这个链条直接关系到地方政府的钱袋。
中指研究院的统计数据显示，前三季度130个城市土地成交楼面均价为1066/平方米，同比下跌17%；住宅类用地成交楼面均价为1499/平方米，同比下跌11%。而被限购令调控的城市，地方政府土地出让金收入下滑较多。
专家指出，地方财政严重依赖土地出让金和房地产税收，此两项占地方收入的40-70%左右。房价下跌时期，一定是土地市场和房产市场同时低迷之际，地市低迷导致土地出让金萎缩，如果地方财政运转失灵，会带来更大的麻烦。
受此影响，很多地方已经出现了土地出让政策松动的端倪。以南京为例，10月14日，南京市政府低调印发了《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》，其中第14条专门指出，要做好土地供应，加快经营性用地上市速度，逐一明确地块上市时间，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款一定的灵活性和宽限期。
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中央决心：调控政策不放松
今年1月至7月期间，温家宝总理在几次谈及房地产调控时都明确表示“加强房地产调控”，9月份发表在《求是》的撰文中表示“调控决心不动摇、政策方向不改变、力度不放松”鹿鼎记，日前，总理在广西考察时再次强调，“目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。”
10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。会议指出，要在未来几个月坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。
“地方大员”进京约谈 楼市调控放松无望
中共十七届六中全会召开前后，住建部部长姜伟新、国土资源部部长徐绍史分别与黑龙江、江西、湖北、四川、陕西在内的多省的省长会见。河北等省的政府主要负责人，也将与近期陆续进京，与住建部、国土资源部等中央部委展开会晤，房地产调控政策则是主要议题之一。
10月27日，住建部部长姜伟新、财政部部长助理王保安等在人民大会堂接受人大常委会关于保障性住房问题的专题询问。
在回答人大财经委副主任吴晓灵关于限购等行政性手段对楼市调控的有效性时，住建部部长姜伟新表示，在城镇住房信息系统联网冰不完善、房地产保有环节税负不能快速推进的情况下，限购是不得已而采取的一种调控手段。住建部官员随后向记者表示，限购政策在可以预期的时间内不可能放松。
“一般情况下，来年的调控工作，是到年底的住房和城乡建设系统工作会议上听取意见，然后定调，再落实执行，照今年的情况看，沟通提前了。”黑龙江省住房和城乡建设厅的一位官员向记者表示，在省长王宪魁返回黑龙江后，省住建厅对与住建部部长姜伟新的会晤主要内容进行了传达。
记者了解到，与王宪魁的会晤主要围绕两个议题，一是加强和落实中央布置的包括限购在内的楼市调控政策，在取得了一定调控收效的情况下，要清楚地认识房地产市场走势的复杂性，要保持政策的力度和连续性，避免由于执行力度的松动，而出现房地产价格和市场情况的反弹。
二是继续加强保障性住房的建设进度。对于目前黑龙江省已经完成全年保障性安居工程开工目标的情况，姜伟新代表国务院保障性安居工程小组予以了肯定。
中国房地产学会会长陈国强告诉记者，目前各主要一二线房地产市场降温和房价的停涨，是在限购、限价等严厉的行政管控之下得以实现的，如果在明年，由于各种原因，地方政府放松了对这些政策的落实力度，压抑一年多的购房需求将被释放出来，恐怕将造成房地产价格的报复性上涨。
“选择这个时机和地方政府沟通这件事情，中央政府是有明确的考虑的，在经济环境不确定性加强的情况下，地方政府对于土地财政收入的依赖程度，可能将成为地方政府落实调控政策的一大变数，中央政府适时的施压，有利于地方政府保持政策的连续性。”陈国强说。
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中央重申楼市调控 地方政府还需严格执行
在中国，楼市具有十分强烈的“政策市”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。
27日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
它被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号，次日A股房地产板块因此出现价格大涨。而28日国务院常务会议的表态，算是对这种过于乐观的看法的一种回应。
北京中原市场研究部总监张大伟对记者表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。
张大伟认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。
楼市调控已令市场出现了明显变化，虽然总体楼市仍处于量增阶段，但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。
这种数据上的下滑对地方政府而言，可能喜忧参半，喜在调控见效，免于中央问责，忧在经济动力放缓，GDP报表难填。
根据新华社的报道，海南今年前三季度房屋销售面积619.49万平方米，同比增长0.3%；房屋销售额557.83亿元，同比下降0.4%，降幅比上半年收窄4.9个百分点。
海南省政府副秘书长罗时祥对此表示，前三季度，海南房地产业增加值同比增长2.0%，远远低于去年同期增速32.3个百分点。房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。尽管随着保障性住房的建设力度和商品房的促销力度不断加大，全省房屋销售呈现积极变化，但房地产业的增幅放缓对整体经济的增长造成较大影响。
在目前的经济结构下，房地产业的重要性非同一般，这也导致地方政府放松调控的冲动始终存在。此时中央再度要求地方今后几个月“严格执行”调控政策，地方能坚持多久尚需观察。
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加大供地：开发商抄底？
业界人士普遍认为，高层一系列的动作一方面是在表明调控房价的决心，另一方面也在向市场喊话：即使在面临欧债危机的情况下，中国对于房地产的调控也不会放松。这无疑给那些依旧坚持不降价、期待政策翻转的开发商和地方政府泼了一盆凉水。
有评论认为，高层选择这一时间点再次释放调控不放松的信息非常及时。不过，相比“各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果”这样比较“虚”的内容，此次总理表态中“要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展”的说法引起了更多人的注意。
对于温家宝在广西的讲话，知名地产商潘石屹在其微博中直言：“增加用地才是根本。地价、房价才会真正降下来。其它措施都是治标不治本。”
事实上，早在7月20日，温家宝在主持召开国务院常务会议时，就已经开始研究加强土地管理工作。据知情人士透露，在此次会议上，有关部门负责人建议，应该高度关注商品房用地供应问题。
据称，今年以来，很多城市为了完成保障房供地计划，忽视商品房供地计划的完成情况，由于商品房供地计划没有完成不会受到上级政府的问责，很多城市政府甚至有意在今年土地市场低迷的时候，捂地不卖。该负责人表示，如果这个情况持续下去，会在未来几年内造成商品房供地和商品房供应量的大起大落，进而会影响未来的房价调控效果和房价走势。
抄底土地市场迹象明显
消息人士称，将商品房用地供应作为调控的新方向，这是国务院关于房地产调控方面的新举动。通过增加土地供应，或将防止商品房市场大起大落。而中央在这方面的意图，正好与当下的数据情况密切相关。据某机构调查显示，1至9月，商品房成交均价同比上涨9.1%，较1至8月下降1.7个百分点。虽然商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但是涨幅仍然偏大。
而与之相对应的，较能反映市场温度的土地溢价也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，仅为去年同期26.8%的一半。从趋势上看，还有进一步走低的可能：住宅用地的溢价率从一季度的19.6%下降到三季度的8%，特别是9月份，其溢价率仅为5%，是2009年3月以来的水平。
8月以来，各知名房企在各地积极的拿地动作明显。整个8月的短短31天，同策监测的30家标杆房企征战，拿下了38幅土地，而9月份，30家房企继续强劲势头，共购得22幅地块。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前，企业抄底土地市场的意图明显，不仅在拿地数量方面继续延续8月以来的火爆态势，在价格方面也呈现了“零溢价”的现象，说明企业从长远考虑为后市的发展做好充分的准备。只要地方政府能保证供应量，随着“面粉”降价，“面包”的价格自然也会降下来。
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