[摘要] 市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。
市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。对市场转型准备过冬的预期，使房地产进入现金为王时代。
典型的案例是，国际评级机构穆迪评级在香港上市的29家房地产企业中，现金流状况的龙湖地产（现金人民币126.26亿元，短期借贷仅人民币44.84亿元）开始打价促销，龙湖郦城从每平方米1.8万元直降至1.4万元。富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销,近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。
但市场未必同此凉热。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。但现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。
房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。
据中国证券报记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。
这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购 84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。
目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。
并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。
以中海地产为例，既背靠雄厚的央企母公司，又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力。根据11月18日中海地产公布的三季报，前9个月实现营业额357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。中海地产是业内标兵，从2000到2009年，公司累计实现净利润235亿港元，净利润复合增长率达到46％，增长率位居行业。房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元，房地产市场低迷的2011年仍然不错。不仅如此，据披露，2009年开始，该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例”。
一些善用本土市场资源的公司，如加快发行本土私募房地产投资基金，可以挺过难关。清科研究中心统计，截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜首。手握好资产的公司可以借民间资金存活。
如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。
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叶檀：金九银十成神话 房地产调控切不可放松
（来源：解放日报）美国时代周刊把中国房地产列为与欧债危机、美国二次探底并列的世界三大经济危机。
中国房地产市场是大麻烦,但不会崩溃,比欧债危机要好得多。
房地产价格处于下降通道当中,金九银十已成神话。据相关数据,2011年十一国庆期间,各大城市成交面积普遍大幅下滑,北上广深四大一线城市中深圳的7天成交面积同比下滑更是超过9成,纵观整个9月,半数以上城市周均成交面积同比跌幅超过50%。
调控房地产市场,为中国应对主权债务危机腾出了空间。中国经济转型非常艰难,4万亿之后的资金空窗期让实体经济、投资无米下炊,此时有人重提放开房地产与汽车消费。此时放开房地产,将是中国经济发展过程中的噩梦,绝不可行,绝不能做。
全球主要央行的货币量化宽松远没有结束,通胀压力有增无减。欧美债务危机远未过去。刚刚结束的G20财长会议,虽然没有达成具体协议,但保证债务危机国到期债务的兑付能力,以及向银行注入流动性的承诺,意味着欧元必然进入注水期,进入通胀高发期。美国还没有彻底关上第三轮量化宽松的闸门。
此时,如果中国放松房地产调控,无异于“催肥”本国货币规模,为欧美主权债务危机买单,因为欧美量化宽松的必要性大大下降。
2008年年末中国放松货币,刺激了全球大宗商品价格上升,石油、铜、铝等价格坐上了过山车,反过来使中国输入通胀,通过增加资金、国内投资、国外资源价格上升、高端制造兴盛的循环,拉动了国际经济。2009年,澳大利亚、巴西等国家过上了好日子,铁矿石等价格上升,2008年年底的宽松政策,中国既救了自己,更救了全球,却使中国经济腾挪空间大大减少。
在全球货币无法减少、中国货币配置不通畅的情况下,放松房地产将在短时间内刺激起房地产泡沫,而后迅速崩溃,导致中国经济一地鸡毛。如果中国不调控房地产,中国房地产将成为比欧美债务危机更可怕的灾难,并且由于实体制造业基础不扎实,比欧美崩溃得更快。
出于中国房地产本身的健康发展,房地产需要调控。中国房企现金流虽然下降,房价依然处于相对较高的位置。以106家上市房企论,业绩增长率达到22%。今年前三季度,销售金额达到300亿元以上的企业达到7家,其中金额500亿元以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5家,均值亦从427亿元上升到592亿元。中国的房地产无论是房价收入比还是总市值,早已高处不胜寒,房地产总市值是GDP的3倍左右,美国房地产泡沫破灭时,房地产是美国GDP的2.7倍。
出于抑制通胀的需要,中国需要调控房地产。房地产保持平稳,地方财政就不会发烧,地方投资项目就不会大干快上,全球资源价格就不可能大幅上升。并且,在调控房地产之后,降低货币周转率,能有效降低货币总量。在抑制房地产之前,有人担心资金会从房地产市场流向其他市场,导致证券市场、债券市场等出现泡沫,这已被证明是杞人忧天。房地产市场下降,财富蒸发之后,货币总量减少,其他资本与货币市场下降。
调控房地产更是应对主权债务危机的必须,债务危机给全体实体经济、资本市场带来不可测风险。中国货币可能紧缩的严厉程度下降,有可能向某些陷入实体经济下行、债务风险的地方债务伸出援手,如果房地产处于高位,如果政策略有放松,通胀就不可控。
幸亏中国主动调控了房地产,幸亏中国在欧债危机前调控了房地产。
从迪拜、孟买到上海,到处是房地产投资滚烫的链条,现在,是从上海等地开始拆解链条、降低温度的时候了。
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