[摘要] 房地产开发商的资金链正深度承压———营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。
房地产开发商的资金链正深度承压———营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼资金。
Wind统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156 .4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。
上市房企业绩滑坡可以从一组成交量数据中看出端倪。中原地产监测数据显示，9月30城市新建商品住宅成交面积环比减少3%，同比大减35%，“金九”盛景未能出现。今年1至9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、广州市场成交同比降幅均达到40%以上。主要二线城市前三季度成交量同比减少11%。
另据中国某研究院统计数据，10月过半，楼市成交遇冷，多数城市周均成交同比大幅下降，且多数降幅在50%以上，“银十”很难达成。10月3日至9日监测的33个城市中，31个城市成交量同比下降，其中20个城市成交量跌幅在50%以上；10月10日至16日监测的35个城市中，28个城市成交量同比下降，其中14个城市成交量跌幅在50%以上。
受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货指标来看，上述房企三季度存货达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195亿元。
链家地产首席分析师张月表示，目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。此外，中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。
自今年5月起，中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，至9月加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销。但总体而言，今年下半年以来的降价速度和幅度相比2008年仍较为有限。
张月表示，大型房企的财务状况虽比中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元，成为房企一种新的融资策略；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。
申银万国研究报告指出，目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元，同比增长17.4%，但环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%，占比从8月的16.2%下降到15 .7%；自筹资金占比继续上升，达41.2%，创历史新高。日前出台的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策，都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大，开发商资金压力继续增加。与此同时，销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。
2008年底，搜房网响应国务院号召，在范围内首倡“暖冬行动”，吹响房地产市场“破冰”号角。三年后，房地产市场再度遭遇政策波动，搜房网携手2000万购房者，共同占领100个城市、500个区域、5000个品质楼盘！搜房网“我们都爱城市”活动百城联动再度升级，联合上千家品牌房企，以500亿空前巨惠回馈购房者，一场规模空前的暖冬置业大行动即将展开。点击查看活动详情<<<<<<
推荐阅读
9月郑州商品住宅均价略降74元 新房销量平稳
（来源：云南信息报）2011年已进入最后一个季度，往年这个时候，各大房企通常已纷纷开始宣布“提前完成全年销售目标”。即便在今年上半年，也有多家企业提前完成了上半年销售任务。但今年第四季度，地产商们所面临的形势似乎不那么乐观。
据统计，在10家比较知名的房企中，有7家在前三季完成的销售不到全年的75%。其中，最为乐观的是恒大，前九月累计签约销售额692亿元，距离其年初的700亿元销售目标近在咫尺。
而曾在上半年销售额达113亿，较去年同比增长109%，位居各大房企之首的金地，进入下半年后销售却相当疲软，到三季度末，累计销售额仅197亿元，三季度只完成84亿元，与其在上半年预计的“前低后高”走势相去甚远。
去年销售额突破了1000亿的万科今年的目标是1400亿，但截至三季度末累计实现签约销售额仅971亿元，全年销售额超越去年没有悬念，但距今年的目标尚有距离。而去年，万科在前三季完成了全年的目标的87%。
（来源：每日经济新闻）两个月前，富力地产董事长李思廉关于“降价”的表态，如今有了越来越多的追随者。
《每日经济新闻》记者近日调查发现，进入传统“金九银十”的后半段，越来越多的房企开始作出价格调整，其中不乏万科、保利、龙湖等大型房企。
8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上说，“价格在政府的号召之下，大家只能作出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”这也是今年初房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“降价”。
近期，保利地产旗下的“西山林语”项目推出优惠房源，优惠幅度超过3000元/平方米；合生创展在北京的楼盘“合生麒麟社”，均价也有小幅下调。此外，龙湖地产在青岛的一栋高档住宅拟低价开盘，同样被解读为“降价”。
业内人士分析，与此前经贸国际城的被动降价不同，此轮降价的房企业绩出色，资金面也较为宽松，带有更多“主动调整”的意味。而在政策面继续从紧的情况下，这一动作或将带动更多房企进行价格调整。
10月16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”》的文章，强调房价正呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，应打好楼市调控的“持久战”。
降价“多米诺骨牌”启动
今年5月以来，北京楼市的降价现象一直在持续，且有扩大之势。
《每日经济新闻》记者调查发现，位于海淀区西北旺镇的“保利西山林语”项目推出部分2居特价房，均价为19999元/平方米，与其在售房源23000元/平方米的均价相比，每平方米下降了4000元。
事实上，这一价格在其所在的区域，算不上“低价”。其之所以受人关注，在于该项目一度是北京楼市最重要的价格坚守者之一。
去年4月25日，保利西山林语取得12号楼和14号楼的预售许可证，共计222套房源，同时取得301个地下车库车位的销售许可证，但4个多月后，成交记录一片空白。顿时，它成为业界关注的焦点。
今年以来，该项目仍坚持不降价。据北京市房地产交易管理网的数据显示，其整体销售状况仍不足50%。不过，其多栋小户型项目销售稍好，均价不到23000元/平方米。
除此之外，位于昌平县城的“金隅万科城[消息 价格 户型 点评]”项目4期，据称均价将定在14000元/平方米，较前期下降了4000元/平方米。金隅地产旗下的另一热销项目“金隅花石匠[消息 价格 户型 点评]”，近期爆出的均价比此前直降2000元/平方米，且享受全款优惠。
同时，合生创展在北京的楼盘“合生麒麟社”，目前均价在2.6万~2.8万元/平方米，较之数月前的30000元/平方米的项目，有明显下调。
降价现象不只发生在北京。近日，龙湖地产在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在6500元/平方米。尽管属首次开盘，鉴于龙湖旗下项目一贯高出周边的价格，业界仍将其解读为“降价”。
此外，绿城、富力等上市房企也在各地爆出促销、价格优惠的消息。中海地产在杭州的一个项目，据传降幅达5000元/平方米。万科在深圳启动的“万团大战”，也将持续到今年底。
事实上，房地产价格调整早在今年一季度就初现端倪，但品牌房企的普遍降价还是最近两个月的事情。有业内人士直指，推倒“多米诺骨牌”的，就是富力地产董事长李思廉的一番表态。
推荐阅读
9月郑州商品住宅均价略降74元 新房销量平稳
房企降价“被动变主动”
尽管关于富力地产[简介 动态]的“降价”行为，曾有“真降”还是“假摔”的争议，但在房企的降价阵营中，业绩分化现象已十分明显。
与万科[简介 动态]、龙湖[简介 动态]等房企相比，绿城等企业的销售萎缩，资金压力凸显，已是不争的事实。
中报显示，富力地产今年的销售目标是400亿元，上半年只完成了34%。绿城地产遭证监会调查的消息甚嚣尘上，尽管当事方矢口否认，但其资金链的紧张已是业内皆知。
进入第三季度，不少房企的月度销售情况仍未根本改观。近日公布的9月份9大上市房企的销售业绩数据显示，万科、中海、碧桂园、富力和合景泰富5家业绩均同比下滑。
北京中原地产三级市场总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，尽管上半年房企销售情况不错，但从最近两个月看，后劲明显不足，且上半年的业绩中，也有去年结算的成分。
但在降价队伍中，业绩出色者同样存在。其中，今年前9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。
另外，9月份龙湖实现合同销售金额42.3亿元，按月增长31.8%，并连续3个月保持增长。今年1~9月，其累计实现合同销售金额282.5亿元，按年增长50.9%，成为前三季度业绩的上市房企之一。
以上述企业的业绩来看，似乎没有降价的理由。张大伟指出，万科、龙湖、保利等房企的降价，更多是出于主动选择。“近期的政策风向从紧，外部环境不佳，企业预感到‘寒冬’将持续，便提前作好‘过冬’准备。”
他认为，如果等到企业的资金紧张时再作价格调整，那就为时已晚。
对于青岛项目的低价开盘，龙湖方面的相关负责人向记者表示，龙湖的定价策略是“根据每个城市和楼盘的不同性质，争取主动出击，抢占市场。”
按这一说法，这已不是龙湖次“主动出击”。9月下旬，重庆龙湖宣布为回馈市民，启动“易房节”，上千套房源降价3%~8%，每套优惠40万元。
大规模调整不可避免
政策方面的不确定，无疑来自于发生在广东佛山的放松限购风波。本月11日，佛山发布文件，明确放宽对四类情况的房屋限购。但新政出台不到一天，信息发布方佛山市住房和城乡建设局便紧急叫停，并称将继续征求意见。
佛山快速叫停放松，被认为具有明显的信号意义，即中央在短期内不会放松楼市调控政策。
10月16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”》的文章，称随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，强调各地要“严格执行信贷、税收、土地供应等‘治本之策’，做好房地产调控‘持久战’的准备”。
事实上，从去年开始，房地产开发贷款就已暂停发放，继2009年的上市热潮之后，房企的IPO步伐大大放缓，企业的资金渠道继续紧张，近期甚至爆出有房企通过高利贷募资的现象。
即便对于业绩良好、计划在海外募资的房企来说，政策面似乎也成为不利因素。今年7月，国际评级机构穆迪发布对61家民营企业的评级报告，包括龙湖、恒大在内的企业都被插上了“红旗”予以警告，部分房企的海外融资计划还因此受到影响。
就在此前两个月，龙湖地产被穆迪给予公司评级（Ba2/稳定），成为最优质的民营房企。尽管穆迪被攻击有“做空中国”的嫌疑，但政策面的不明朗仍被看成是“拖累”的因素。
国家统计局的数据显示，今年8月，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。
10月14日，北京市房协秘书长陈志在出席“西二环价值成长潜力发展论坛”时表示，在华业玫瑰园[消息 价格 户型 点评]、京贸国际城[消息 价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]等通州项目降价的基础上，未来将会有更多的企业跟进，北京房价场稳中有降的态势将延续。
张大伟也认为，在房价下行压力大、政策长期不明朗的情况下，企业为获得外部资金保障，必须在公报中维持良好的业绩和合理的资产负债率。他表示，未来还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。
推荐阅读
9月郑州商品住宅均价略降74元 新房销量平稳
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
