[摘要] 从南到北，中国城市中关于中小房企资金链紧张，被迫“断臂求生”，大房企则趁机逆势扩张的“洗牌说”悄然蔓延。而在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合似乎已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
继2010年中国房地产行业并购案例的井喷式增长之后，2011年前三季度房地产行业的并购案例数和并购金额均创下历史新高。
于是，从南到北，中国城市中关于中小房企资金链紧张，被迫“断臂求生”，大房企则趁机逆势扩张的“洗牌说”悄然蔓延。而在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合似乎已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
而对于习惯“慢半拍”的郑州楼市来说，这种涌动的并购暗潮是否已经悄然开始？
前三季度并购量已超去年全年
来自中原地产昨日发布的统计报告显示，前三季度，我国房地产企业累计股权并购数量已经达到了87宗，总交易金额已经达到了256.65亿元，房地产企业股权变动创历史纪录，超过去年同期两倍以上。
同时，并购数量已经超过2010年的84宗，而交易金额更是远超过2010年全年的165.25亿元的规模。
房企并购潮并非始于今年。记者通过公开资料的梳理发现，房企并购事件的活跃开始于2010年第三季度。
来自国内私募领域研究机构清科研究中心的数据显示，2010年第三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。
据了解，当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向辐射的大型房企；而被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企。而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。
有关人士预计，房企并购数量仍将持续增加。“预计全年房地产市场并购将超过120宗，全年的交易额也可能超过400亿。”北京中原三级市场研究部总监张大伟说。
资金困窘导致并购剧增
“本轮调控虽然主要目的是抑制价格过快上涨，对房企也是一轮大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业如果不大幅度降价，很难度过这一轮调控。”正道地产顾问机构总经理李跃林说，“到目前本轮调控前房地产企业一直呈现高速增加的趋势，但是在调控后，企业数量已经明显达到了顶峰，未来开发商的集中度肯定是越来越高。”
据目前已经公布的数据，上半年全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，同比增长8.4%。其中“招保万金”营业收入为484.3亿元，占到三成。上半年全部124家房地产上市公司净利润为204.7亿元，同比增长16%，“招保万金”占据了近四成。
“现在跟2008年很相似。”李跃林说。同样的场景不断在重复出现，资金紧张，一方割肉式卖地，另一方可能暗暗窃喜。
“一些开发商通过股权收购获得土地，拥有优质土地储备的地方中小房企成为收购最抢手的目标。”郑州一资深房地产业人士称。
很显然，资金的困窘是新一波并购热潮开始的直接原因。
一些中小房企融资渠道比较单一，当银行缺钱的时候，他们只能把目光转向民间，一些小房地产商甚至靠借高利贷度日，生存状态堪忧。
此外，由于本轮调控政策主要落实在一、二线城市限购，性的限贷，使得中小房企的土地和在售项目储备都有限，周转率相比大企业要低很多。而且因为抵押资质的问题，相比一线房企的资金压力更大，而一线房企战略转移至二、三线城市也压缩了当地中小房企的生存空间。
“摆在开发商面前的是销售萎缩和融资困难双重难题，作为中小房企来说，抱团取暖的欲望更加强烈。”一位不愿具名的开发商告诉记者，由于在售项目和土地储备都很有限，其在售的两个项目签约率也很低，“所以我们的资金周转率相比大企业来说要低很多，压力也就更大。”
“按照惯例，房地产领域负债率一般不能超过70%，但目前房地产企业有四成以上负债率超过70%。”该开发商表示，一些开发商的资金压力是一种可以明显感觉到的压力，“我们甚至能听得到，就是开发商肩上那种嘎嘎吱吱响的声音，开发商嘴里气喘吁吁的声音。”
郑州暂未现大规模并购潮
对于郑州市场来说，并购似乎并不是那么强烈。
一方面因为郑州市场的滞后性，郑州成交量与其他城市相比一直处于不错的位置——这使得本地中小开发商拥有一定的资金资本支撑。“郑州市场比较特殊一些，还没有开始进入大规模并购热潮。”河南财经政法大学研究院常务副院长、房地产经济研究所所长李晓峰教授说。
而另一方面，则是买卖双方的博弈刚刚开始，并未迫切直面。“现在买地和卖地，都不是什么好时机，一方面，买方看不清市场究竟怎样，会先观望；而另一方面，缺钱想卖地的开发商还没被逼到最终那一步。”在李晓峰看来，虽然如此，大浪淘沙却也是难以避免的。
“本轮调控对房企也是一轮大浪淘沙的过程，当前中小型房企面临着销售萎缩及融资困难的双重难题，这将使得中小企业或者选择抱团儿取暖、或者选择被动被收购。”李晓峰表示。
虽然郑州尚未出现大规模的并购，但却是暗潮涌动。
据一位开发商负责人透露，郑州一些小开发商已经面临严重的资金问题，有的开发商已经同实力强大的开发商接洽，商讨关于项目转让的具体事宜。
覆巢之下无完卵，除了小开发商面临生死压力，实力强大的开发商也不能幸免。有消息称，已经上市的一家河南本土开发商为了解决资金困境，已经寻求股权融资，通过引入资金实力强大的合作伙伴来解决融资难问题。
其实，郑州房企间的整合在去年已经出现，只是更多的是强强联合。
率先行动的是本土地产龙头企业建业：先是与河南煤业化工集团签订战略合作协议，以11.0845亿元的高价拍下了原河南财税高等专科学校的86.66亩土地；而后又与河南省泰宏集团强强联合，签下了荆胡社区改造项目；而后，又联合正商、美景等16家河南品牌房企组建“本土房企共同体”来抵御外来企业冲击。
此外，浙江绿城的河南公司也展开了与本土企业的合作，比如河南城开集团等。
“为土地而并购，可使并购方减少运营成本，被收购方可以继续生存，达到双赢；房产商间参股合作，一来可以降低成本，二来又可以作为扩张的机会，也是双赢。”有业内人士表示，随着调控的不断深入，郑州房地产市场上的并购潮终将出现。
“据我所知，受到限购限贷的影响，现在郑州不少开发商都面临着资金困难。”一位资深业内专家分析，目前确实有些地产公司资金链很紧张，接近崩盘的边缘，“这种风险不仅在一些中小型公司中存在，不排除一些大型地产公司也有这种可能。我个人认为，年底有极少数小开发商可能不得不转行，或者被并购。假如房地产调控持续到明年，会出现更多的开发商倒闭破产现象。”
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