[摘要] 搜房网讯，9月底以“限购令”、房贷收紧等为核心的二次强化调控政策公布，立即引起行业人士以及购房者的广泛热议。11月，二次调控满月有余，楼市依旧迷雾重重。近日，郑州搜房网记者独家采访搜房网知名博友、郑州地产界资深专家王硕先生，就二次调控下的楼市迷雾做了深入分析和讨论。
搜房网讯，9月底以“限购令”、房贷收紧等为核心的二次强化调控政策公布，立即引起行业人士以及购房者的广泛热议。11月，二次调控满月有余，楼市依旧迷雾重重。近日，郑州搜房网记者采访搜房网知名博友、郑州地产界资深专家王硕先生，就二次调控下的楼市迷雾做了深入分析和讨论。
搜房网：近期，恒大、富力、保利等开发商“跑马圈地”呈现出一片热火朝天的景象。据初步统计，二次调控后房企拿地已经接近20次，金额超过200亿元。二次调控之下，开发商依然在土地市场高歌猛进，究竟为何？
王硕：土地是开发商生命线，很难想象一个没有土地储备的开发商会在市场中占据一席之地。“9.29”二次调控的实质是控制房源的供求关系，加大保障型商品房的市场供给，调整二套房银行贷款利率、各地先后出台的三套房限购令就是9.29新政的具体表现；9.29二次调控并没有阻止开发商获取土地，恒大、富力等一线房企不仅仅是在二次调控后拿地，在其他时间的拿地速度和力度同样不小，只不过在9.29二次调控这个时间段内被放大了。
二次调控的目的是控制并压缩房地产市场的投机行为，更多地是对存量房源和供给房源的影响，对于开发商的拿地并没有加大现实。从这个角度看，一线开发商的“跑马圈地”是市场行为，与中央政府的二次调控并没有实际的关联。
长期来看，中国的房地产市场至少还应该有15-20年的黄金发展期，人口红利、城市化进程将会产生大量刚需型买家，也会产生大量的改善型买家，他们是中国房地产市场良性发展的根本动力。
搜房网：上市房企短期内资金比较充裕，那么政策带来的压力在哪里？近期，有媒体报道，四大商业银行已经停止新增开发贷审批，这是否会导致部分中小企业出现困境，房地产行业重新洗牌？
王硕：房地产企业有两条生命线：一条是土地储备，一条是资金储备。这就是房地产行业内的“土地为王”和“现金为王”。
上市房企的优势就是资金上的优势，只要资产负债表呈现良性，只要资本率高，它就可以从资本上募集到企业发展所需要的充足资金。政策对于上市房企的运营影响恐怕只有在市场这个环节产生作用了。2010年先后出台的房地产政策，基本上也是在市场这个环节发生作用，对于资金这个环节的政策相对较少；只要房企的运营发展资金不出现负面的影响，普遍的降价潮出现的可能性就不会太大。
如果四大商业银行停止对房企新增开发贷款审批，对于中小型房企可能就是扼住了现金这条生命线。不过，开发贷款和住宅商业贷款一直是银行的优质贷款，除四大商业银行之外的其他银行，可能会利用这个空挡加大在房地产贷款的市场份额。而且，现在的资本市场已经很繁荣了，中小房企可以从私募市场、基金市场等资本市场获取资金。从这个方面看，停发开发贷款可能会影响到那些实力不济的中小型房企，但对于资金还很良性的房企影响不会很大。
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：取消房贷优惠利率，加息，预售金监管等措施轮番上台，这对企业是否带来巨大的销售压力，价格层面会不会有波动？王硕：房地产销售价格的升降都是市场这只手在起作用。从1995年到现在，中国楼市已经涨价了15年了，虽然期间出现过价格波动，在这15年的时间内，楼市的销售价格一直是向上走的。
房地产销售价格的升降都是市场这只手在起作用。从1995年到现在，中国楼市已经涨价了15年了，虽然期间出现过价格波动，在这15年的时间内，楼市的销售价格一直是向上走的。我个人一直有个观点，中国的房地产政策在“围堵”和“松绑”之间徘徊，2007年的主线是“围堵”，2008年的主线是“围堵”，2009年的主线是“松绑”，2010年的主线是“围堵”。房贷优惠利率是2009年“松绑”的时候出台的，现在只不过是回归到以前的状态而已；加息这个事情更多是中央政府对宏观经济环境的调控，是影响货币流动性的金融手段；加强预售金监管是对购房者的保障。这些政策体现在房地产市场上都是很正常的经济调控行为。
如果因为这个很正常的经济调控行为，影响到了房企的销售，商品房销售价格出现局部的波动，这些都是很正常的市场反应，而不能看做是新一轮的下跌或者反弹。过高或者过低地预估金融杠杆、利率杠杆作用都是错误的，放在经济大环境下，房地产经济在中国经济中的作用其实很小，并不能左右中国经济的发展。 搜房网：楼市调控下，房企都做了什么？
王硕：9月份的时候我写过一篇文章《房地产的春天或从秋天开始》。对于任何一个房企来说，在楼市调控下，研究好市场、做好产品研发，针对房企的定位做好企业的发展战略规划，这些工作显得更为重要。
每一轮调控后，我们都能看到一些新的房企在崛起，而另一些房企被市场淘汰。这就是“苦练内力”和“疲于应对”的差距。
搜房网：大部分上市房企的大部分业绩来自于二三线城市。调控下，二三线城市房地产市场是否会成为新的爆炸点？
大部分上市房企的大部分业绩来自于二三线城市。调控下，二三线城市房地产市场是否会成为新的爆炸点？王硕：房地产发展有其自身的规律，就是地域的局限性。郑州生产的可口可乐可以卖到西安兰州，郑州商品房的买家可能只局限于河南省。从某种程度上说，二三线城市存在着市场机会，比如中原经济圈、中南经济圈、西北经济圈等，这些经济圈里都有一些中心城市成为投资热土，从而带动房地产的高速发展。
现阶段一些上市房企的业绩来自于二三线城市，这就是一线房企的化战略布局起到了作用。我接触过部分国内房企，他们的化战略布局和企业的发展战略相一致，布局一个城市，植根一个城市，影响一个城市。如果不是盲目地扩张，相信布局在的各个战略点，不仅仅在2010年度，甚至在更长的时间内都将会成为企业发展和运营业绩的支撑。
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