[摘要] 近段时间,郑州开发商们可谓是变着戏法争取各路购房者,处于营销阶段的楼盘数量有些数不过来了。有关新盘售楼部开放、启动认筹、产品说明会等各种活动也相继推出,花样百出的楼盘营销活动扑面而来。或降价,或蛰伏,或暂时观望以静制动,开发商反应不一,楼市也因此呈现出丰富的“表情”。
暗自施计
近段时间,郑州开发商们可谓是变着戏法争取各路购房者,处于营销阶段的楼盘数量有些数不过来了。有关新盘售楼部开放、启动认筹、产品说明会等各种活动也相继推出,花样百出的楼盘营销活动扑面而来。或降价,或蛰伏,或暂时观望以静制动,开发商反应不一,楼市也因此呈现出丰富的“表情”。
近期上市的纯新盘大都选择调整心理预期,低价开盘希望迎来“开门红”。除了新盘低价开盘,一些老盘也加入降价促销行列。而少数高端公寓却选择了提价或是变相涨价,这些楼盘缩减了前期的优惠幅度,装修标准升级、房源更优、价格已优惠等是开发商给出的理由。有开发商直言不讳地表示,能买得起百万公寓的买房人,对于价格并不是太敏感,即便降价效果也未必好,价格坚挺反倒更能给他们以信心,因此绝不会在这个时候选择降价促销。
当然相比不少普通公寓以价格换销量的做法,一些“不差钱”的别墅开发商选择了“宁可封盘也不降价”的销售策略,主动进入“蛰伏”状态。有业内人士一针见血地指出,每到政策调整之时,就会有开发商以种种理由推迟开盘,甚至暂时“封盘”,这些做法表现出开发商信心不足。很多开发商认为,新政细则中有关信贷的政策对投资客影响较大,特别是“限购令”堵住了投资者和投机客入市,改善型需求也因此受到了抑制。这让郑州许多主打大户型的楼盘受到了较大冲击,不少开发商不得不选择暂时按兵不动。“有钱的买不了,没钱的买不起,这就是郑州很多大户型楼盘面临的市场现状。”郑州某开发商无奈地表示。
对于商业性质的楼盘来说,楼市组合拳似乎预示着一个“突围”机会的到来。“目前市场上的投资需求是很大的,政策对住宅投资的限制,必然会让这部分需求转嫁到商业项目上来。”一些商业项目开发商分析道。
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招数详解
▼反客为主
古人云,主客之势常常发生变化,有的变客为主,有的变主为客。关键在于要变被动为主动,争取掌握主动权。三套房禁贷加限购令的连环调控新政,对今年市场上“唱主角”的改善型换房一族来说,无疑是致命一击,投资者的投资热情也备受压抑,而首次置业者则成为此波调控风潮的幸免者。身经百战的郑州开发商则先消化政策,然后集中优势兵力主推近郊纯小户型楼盘,网罗首次置业者和部分投资客,在这个大户型横行的时代实现反客为主。
适用类型:以小户型作为供应主力的楼盘,单套总价优势明显。
▼暗度陈仓
暗度陈仓在调控新政下的开发策略里属于防守型招式,其成功的关键,就是要有“占卜”能力,可以预见到市场将发生的突然变故,并在最短的时间内作出营销方面的时间调整,化被动为主动。
适用类型:熟悉房地产领域的大政方针,“人脉型”开发商旗下楼盘。
▼移花接木
“移花接木”在郑州楼市不是新招,但后来因为楼市一路向好而在江湖失传多年。之所以罕见,是因为该招数对开发商要求极高,前期策划设计阶段就得埋下伏笔,在同一时间内提供多种类型产品。更重要的是,火候的把握还得恰到好处,在市场变化之时,时间推出不受调控影响的产品,稍有差池,移花接木就会变成狗尾续貂。
适用类型:产品类型或户型面积跨度丰富的房地产项目,开发商具备较强的随机应变能力。
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▼借力打力
对于大多数郑州开发商来说,上个周末出来的限购令毫无疑问是盆当头冷水,当然也有例外。在如今宏观调控四处发力的市场条件下,不受政策伤害就是利好消息,于是乎郑州的房地产项目在新政出台后立马回过神来,借调控之功向市区楼盘发力,争夺原本属于中心城区的客源。
适用类型:在郑州周边地区打外地者主意的房地产项目。
▼投桃报李
买家缺钱买房,卖家帮着垫付,在新的宏观调控时代,这一招“投桃报李”又重出江湖。对于买家来说,开发商的解囊相助,无疑可以缓解贷款门槛提高带来的资金压力;对于开发商来说,拿出一部分钱来解决买家的燃眉之急,可以将新政调控的负面作用限度降低,可谓令买卖两方双赢的良招。
适用类型:自有资金雄厚且有爱心的“不差钱”楼盘。
▼以退为进
招式解析:通过楼价上的“退”,来换取销量上的“进”,从新政出台一周多的时间来看,肯做出这种“牺牲”的开发商还不算多,大部分楼盘都还在观望。从营销上来说,“以退为进”是最逼不得已招数,也是开发商对抗宏观调控的杀手锏。如果降价这种狠招仍然无法对市场成交起到帮助作用,说明此次调控起到了应有的作用。
适用类型:具备自我“牺牲”精神,短期内需要提振销量的楼盘。
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