[摘要] 拥有价值百万元房产的古稀老人，却因食不果腹、无人照料而自寻短见；身居高位、即将退休的官员却面临有房无钱之尴尬，铤而走险、贪污受贿跨不过59岁之槛……面对我国当前养老金融保障体系尚不能满足老龄化社会中老年人惬意生活之需求的现状，业内众多专家指出，“以房养老”的倒按揭模式将成为构建和谐养老金融体系的破冰.
拥有价值百万元房产的古稀老人，却因食不果腹、无人照料而自寻短见；身居高位、即将退休的官员却面临有房无钱之尴尬，铤而走险、贪污受贿跨不过59岁之槛……面对我国当前养老金融保障体系尚不能满足老龄化社会中老年人惬意生活之需求的现状，业内众多专家指出，“以房养老”的倒按揭模式将成为构建和谐养老金融体系的破冰之举。
倒按揭利好
“以房养老”的倒按揭模式本质上是一种住房养老财务证券化的模式，在国外又被称之为住宅的期货化、住房反向抵押贷款，其指的是房屋产权拥有者，把自有产权的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估抵押住房人年龄、生命期望值，以及预计房主去世时房产的价值等因素后，按月支付给房主一笔固定的现金。老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世后，房产自然就归属于银行和保险公司等金融机构。
从交易双方看，该模式不仅盘活了老年人的固定资产——住宅，而且为金融机构增加一种新型的获利经营手段。从市场消费看，老年住房实现积极的使用，使老年人获得稳定收入，弥补最初买房时不得不付出的几十年经济积蓄，同时又增加了老年生活的消费能力，激活老年消费市场。该模式起源于荷兰，而发展最成熟、代表性的则是美国和新加坡。
“中国目前存在大量‘住房富人，货币穷人’，这些老年人所居住的房子价值上百万元却不能在有生之年‘变现’，更有甚者生活困顿、无人照顾。‘以房养老’模式若能在中国实现，将会极大地提升中国老年人群的消费能力，同时激活金融保险市场和房地产市场。”幸福人寿保险股份有限公司董事长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在首届中国养老产业与养老地产高端论坛上说。
他还给大家算了一笔账，以拥有价值200万元住宅的65岁男性为例，采用倒按揭模式将自家房产抵押给保险公司后，每月大约可领取2万元现金，直至去世。而由于女性老人的平均寿命高于男性，若女性老人拥有价值170万元的房产，每月大约可获得1.4万元左右现金。
在孟晓苏看来，这种倒按揭的“以房养老”模式可以实现五大利好。，启动老年人的房产金库，提高其生活质量。第二，解除老年人经济顾虑，延长其寿命。据国外数据统计，获得倒按揭房款的老年人平均寿命将延长2年左右。第三，增强老年人生活自信，保持老年人最基本的尊严及尊重。第四，保护弱势群体，利于社会稳定。“以房养老”可以帮助中低收入老年人改善自己的生活条件。同时，该模式还可以改变老年人消费观念，扩大消费。第五，防腐倡廉。如官场上流行的“59岁现象”，就是因为一些官员在临近退休之时，对未来生活预期不良，为了保持退休后的生活水平，做出贪污受贿之事。
据一项调查显示，中国目前1/2的老年人愿意选择“以房养老”模式。业内专家对于该模式也表示认可。
中国老龄事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普教授指出，我国应该借鉴发达国家之经验。目前美国、日本等国家的“以房养老”模式已经相当普遍，我国尽管还没有推出这一模式的金融产品，但相应的研究已经展开多年，一些保险公司与银行等金融机构正试探性地设计和推出相应产品。这一模式一旦成功，所拉动的老年市场消费需求将是惊人的，并将产生系列的连锁反应。
困局待解
其实，早在2004年底，中国保监会就拟在广州、北京、上海等几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。时至今日，这一模式产品还未落地，仍处于一个研究领域。原因何在？
缺乏相关政策支持是一重要原因。我国虽已颁布《个人住房贷款管理办法》等法规条文，但对于倒按揭的住宅逆抵押信贷模式，目前尚缺乏正规的法律规范。《物权法》出台之后，虽然解决了房屋70年产权后的物业自动续期问题，为“以房养老”的倒按揭模式扫除了一定障碍，但是面对一些具体纠纷，政府机构如何监管等问题，还有待落实与细化。
除去国家政策及具体实施细则的缺失，评估、精算的复杂也让有关金融机构望而却步。
本报记者曾致电中国工商银行、中国建设银行、华夏银行等多家银行机构，都没有此类养老金融产品。据华夏银行某分行信贷部门胡先生介绍，倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来
房价走势，还要估算老人寿命，潜在风险巨大。同时，银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群，这不是短期内能够解决的。
此外，由于中国传统文化中根深蒂固的买房传子女观念，再加上中国目前还未实行遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。“在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35%~65%的遗产税，这也是国外更多人接受‘以房养老’的重要原因之一。”孟晓苏如是说.
（来源：365房产家居网）买房后才发现按揭利息非首套房贷款利率
拒绝多付利息 买房者被告
孙女士购买了一套二手房，她原本以为只要按首套房贷款利率还款就行了，没想到，对方并非首套房贷，为此她要多付近一倍的贷款利息。为此，孙女士和售房者闹上法庭。近日，海沧区法院开庭审理了此案了。
少交利息成被告
据了解，这套引发官司的房子是以37万元的价格成交的，当时，在中介的牵线下，孙女士和房东毛先生签订了 《房产预约买卖协议书》。同日，孙女士支付给毛先生首付款15.5万元，毛先生将讼争房产交给孙女士使用。双方还约定，因毛先生购房贷款尚未还清，银行解押款由孙女士自行解决，孙女士还应按时支付从2008年10月31日起至产权过户到其名下的银行按揭款，如果孙女士没有按时交付月供给毛先生造成银行有不良记录，毛先生有权解除合同，视为孙女士违约。
据毛先生起诉说，孙女士每个月没有足额还贷，每个月她交到银行的钱都比应还房贷少了几百元，导致毛先生产生银行不良记录。毛先生还要求，解除双方的房产预约买卖合同了。
购房人辩称被骗
但是，孙女士反诉说，卖方毛先生谎称其系次购房，借款月利率为千分之3.465，事实上，这套房产的借款为消费性借款，月利率为千分之6.525。孙女士表示，她只愿意按照首次购房的优惠贷款利率缴交按揭款，因此这其中的利息差额应由卖方承担。她请求法官判令对方承担违约金85655元，并支付银行利息差额。
近日，海沧区法院法官判决认为，本案中的房产预约买卖合同不能解除，但孙女士应该返还毛先生代其缴交的2645元按揭款利息差额了。
法官说法：合同解除权 不能轻易用
海沧法院经审理后认为，孙女士累计支付的房款接近50%；毛先生也已将房产交付给孙女士使用，表明双方均已履行了合同的主要义务，可以说约定合同解除的条件尚未成就。法官说，合同中对办理过户登记手续的期限约定不清，导致双方互相指责对方违约，具有一定的普遍性。当事人双方订立房地产买卖合同时，很难预测所有可能发生的情况，合同履行过程中也常常出现类似本案这样瑕疵履行或部分违约的情形，如果非违约方轻易地使用合同解除权，不仅不利于市场交易秩序的稳定，而且必将造成社会资源的极大浪费了.
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在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱，不但让房奴从物质上大大降低了生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康受到极大伤害。
可见，房贷是目前大多数购房家庭开销的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金，让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。(部分参考信息时报资料)
选择合适的房贷还款法
1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。
2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。
4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。
5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。
6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已 过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，程度地降低每月公积金的还款额；程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。
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