[摘要] 对于郑州很多业主来说，会所已不是个陌生的词。近些年房地产开发商为吸引人气，促进销售，往往会大打会所招牌，把会所当做房地产项目必需的配套硬件之一来提升楼盘品质。从某种意义上讲小区会所渐渐成为吸引人买楼的诱饵。
对于郑州很多业主来说，会所已不是个陌生的词。近些年房地产开发商为吸引人气，促进销售，往往会大打会所招牌，把会所当做房地产项目必需的配套硬件之一来提升楼盘品质。从某种意义上讲小区会所渐渐成为吸引人买楼的诱饵。近五六年开盘的大部分楼盘都有自己的会所，有些甚至把会所登在广告上，大肆宣传。但郑州也发生许多起因为小区会所不为业主服务，转做商业用途，而遭到业主投诉甚至起诉的事件。
小区会所究竟具有什么功能？它的现状怎么样？它的归属究竟是谁？记者对此做了调查采访。
大多会所都被开发商掌控着
毛先生在郑东新区绿城百合小区购买了一套房子，在买房之初，开发商宣称，小区建有会所，还包括一个室内外游泳池。但等到小区交给业主使用，会所被划为三部分，一部分被开发商无偿占用为办公室，一部分出租给了一家餐饮店，另一部分租给了一家健身公司，不菲的租金被开发商收入囊中。最近该小区业主听到传闻，开发商准备以亿元价格卖掉会所，引起众业主强烈反对。
秦先生购买的是北区高档别墅，几年前入住时，开发商承诺小区门口一栋4层楼的白色楼房是业主的会所。但业主入住后，开发商一直没有将会所对业主开放。直到有一天有人对“会所”进行装修，业主们才知道会所早已被开发商卖给了他人。“我们买房时，小区的宣传资料上都写着有2500平方米的会所，开发商也承诺会所有温泉、游泳池、健身房、茶吧等休闲娱乐设施。但入住5年了，这些设施不但没着落，而且还被开发商私自卖了出去。对方还办理了所有的合法手续。为了会所的事情，业主们很窝心。”
王女士2006年在北环内一小区购买的多层住宅，很多地方都比较满意，只是在小区会所方面彻底落了空，感觉很是失望。买房时营销人员热情地介绍说，小区三期会建会所，里面包括洗浴、餐饮和健身，会所名字都起好了，要多逼真有多逼真。但现在三期房子或卖或租完了，根本没有会所的影子。
其实在郑州与毛先生、秦先生、王女士有着类似遭遇者不在少数，不少小区会所成为开发商独自掌控的资源，与业主似乎毫无关系。会所有的变成了培训机构、超市、餐馆，有的被闲置起来，有的仍停留在图纸中。
与近几年的现代小区会所相比，一些老小区的“平民会所”受到市民好评。建于上世纪80年代的席子营社区过去是一个以“脏、乱、差”闻名的居民区，自2001年新社区成立后，先后建立了“星光老年之家”、社区演艺厅等很多公用设施。
调查中。记者发现虽然一些小区会所性质没有变，也为业主服务了，不过由于价格过高，没有特点，又处在大院深处，整个会所冷冷清清，处于亏损状态。“我们小区里有一层楼是会所，里面可以打牌、打乒乓球、打台球，可去的人不多，会所基本处于空置状态。”花园路某小区李女士说。“类似这些小区的会所经营成本高，除了购买设备的费用外，水电费、管理费、人工费、设备维护费等算起来也是一大笔费用，加上营业额少，难以做到收支平衡，最后会所被迫改变功能，变成超市、餐馆，或者最后被开发商卖给他人。”该会所的相关负责人温先生介绍说。
实地调查：小区会所多数被挪作他用
小区会所是小区综合性公用配套建筑，是为本小区的业主提供休闲娱乐的综合场所,它起源于港澳，兴盛在大陆，先是在广州、深圳等珠三角地区广泛流行，继而风行。
小区会所是业主聚会、休闲的地方，主要目的是让业主不出小区大门，便能享受到家门口温馨周到的休闲服务。相比外面的商业服务，会所更加实惠便利，价格较低，顾客群相对单纯，在做好公益服务的前提下，适当地讲求经济效益，以维持会所的正常运转。
有些会所应属于全体业主所有，会所的经营权、使用权等都应该由业主委员会组织全体业主商议而定。有些会所为开发商所有，是开发商自行投资建设并承担全部建设成本的建筑。但无论哪种形式的会所，其小区公用设施的本质不变，为广大业主和少量社会公众提供服务的主要功能不能改变。
连日来记者亲赴郑州一些小区会所观察，了解一个个会所运营和生存的情况。在北环内博颂路上的三个小区，一个小区的会所被当做了临时售楼部，另一部分则变成了一家民办幼儿园；另一个小区的会所变成了社会上的舞蹈培训班，业主想在这里学习舞蹈，需要交一笔不菲的费用。第三个小区的会所被社区和物业占用，当成了办公室和常年落锁的活动室。“以前会所里面的乒乓球室、棋牌室等只对业主开放，但之后这些活动室变成了舞蹈、绘画等培训教室，很多外面的人交费来上课；另一个游泳馆，也由只对内开放变成了允许外面的人进场消费。这严重影响了业主们的权益。”第二个小区的业主王女士向记者介绍。在国基路一个小区的会所记者看到，两个偌大的房间里，许多小孩正在学跳舞。篮球馆里，十几个人在打球。业主们说，那大多是外面的人。在球馆的一个角落，放着一些健身器材，业主们说，那是会所的健身室关了后，拆出来的器材存放在这里。业主傅先生说，会所、球馆开放方式的改变，不仅影响到了业主的休闲活动，哪里的人都进来，也给小区的治安管理带来了隐患。业主们表示，这些问题他们向开发商和物业管理公司反映过多次，但得不到解决。
“如今这条路上多个小区的会所，都被开发商出租、出售，小区以外的人在小区内从事经营活动。为此，众多业主感到非常疑惑：开发商是否有权利将小区会所出售？小区外的人承租办公场所，会否影响居民生活和休息？”一小区业主委员会的成员林先生向记者介绍。在该小区内，记者找到了该楼盘物业管理公司，公司经理办公室的工作人员赵先生说：“会所和球馆的产权归开发商所有，做这些处理是没有问题的。”对于物业公司这种说法，傅先生表示：“我有一种被骗的感觉。买房时看到广告对会所宣传得那么好，我以为是跟花园、道路一样专属于我们业主的。没想到现在根本享受不了了。这就好比买了一辆车，后备厢却不属于自己。”
在惠济区的一些高档住宅小区，小区会所还安排有温泉、网球场甚至高尔夫训练场地，不过这些会所全部采取会员制，业主需要购买会员卡，所持会员卡级别越高，享受的服务越周到，级别越低，得到的服务越少，甚至不享受服务。一些小区外的高级别会员却享受着贵宾待遇
小区会所到底属于谁
会所产权到底归谁？会所属不属于小区配套公共建筑？记者首先采访了一些业主。他们认为根据《物权法》相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，除了采访广大业主外，记者也采访了开发商和物业公司，他们均认为会所并非配套公共建筑。
“我相信，没有业主会认为小区周围配套的医院、学校、市政公园归自己所有吧？”某地产营销部经理陈先生告诉记者。陈先生认为，对小区而言，会所的存在类似于小区周围配有的学校、医院、市政公园，一方面便利了业主日常生活，另一方面也提升了小区的附加价值。不过会所并不是小区房屋的附属品，并不归业主所有。“就建筑性质而言，会所不属于城市规划管理界定的配套公共建筑范畴，但由于开发商往往把不同类型的配套公共建筑集中在会所修建，如物业楼、配电房等，于是会所往往又与配套公共建筑联系在一起。”陈经理强调。
而河南良仁律师事务所的宋英群律师却认为，《物权法》第七十条虽然规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但是“会所是否属于‘专有部分以外的共有部分’尚不明确”。
同时按照建设部的相关规定，公共建筑面积分摊并不包含会所。但是，如今不少开发商在销售房屋时，在宣传资料和广告上往往大肆鼓吹这种会所。如果消费者在合同中约定或者在宣传资料提出明确的要约，约定会所产权归业主共有，这个时候自然归业主共有。然而实际上，当前真正能够进行这种约定的少之又少。所以看会所产权归谁，就是看会所面积有没有算到公摊面积里。如果把会所面积算到了业主的公摊面积里，会所产权就归全体业主所有；反之，如果公摊面积不包括会所面积，而且开发商能够出具会所建筑面积的独立产权证，开发商就拥有会所的产权。
业主享受会所必须事先维权
“消费者要想对会所享有主动的权力，享受其服务，买房时要把好道关。如果开发商的广告对会所及其他公共设施的产权归属有明确描述，写明了产权属于业主，那么消费者应该将有文字内容的广告保留下来，作为证据。如果广告说得较模糊，比如只写了会所多么好，设施多么齐全，那消费者就要找开发商看楼盘的设计文件等材料，了解清楚产权归属。产权归谁就决定了谁能对会所等设施做处理。”宋律师认为。
2007年10月1日起实施的《物权法》第六章第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”其中未提及会所的归属问题，而会所是否可计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，法律当中没有明确规定。“因此，会所到底归谁所有要根据业主在购房时与开发商的具体约定而定。”
如果业主购房时与开发商约定会所面积计入公摊面积，那么会所的产权应归全体业主共同所有。如果会所未计入公摊面积，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，在这种情况下，才能说开发商确实具有会所的产权；如无约定，会所不计入业主公用分摊中，会所不归业主共有。然而，购房时与开发商有无约定又是一个容易被人忽略的问题。售房以建筑面积计价，购房者重点关心的是自己购买的房子本身，“法律的模糊界定与购房者的大意为会所纠纷埋下隐患。”
记者实际调查中也确实发现，不少房屋买卖合同并没有任何关于小区会所的条款，一般业主也并不当它是什么大事，在签合同时没有注意到相关问题。这就意味着，绝大多数会所的“生死大权”都被开发商掌握着。
“为避免这种情况，业主就必须进行事先维权。比如业主在与开发商签订购房合同时，一定要对小区会所作明确约定，并将约定内容写入合同附件。一方面，若开发商承诺设置小区会所，业主可要求其在合同中约定：若房屋交接时会所不存在，开发商应承担何种法律责任(包括支付较高比例的违约金、业主可解除合同等)；另一方面，业主还需在合同中约定小区会所的经营服务方式和服务功能，比如具体规定服务的项目种类、提供服务的时间、收费标准、服务项目的位置和面积等。同时，业主也应在合同中明确开发商违反约定时，应承担什么样的违约赔偿责任。”宋律师建议。
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