[摘要] 2006年5月，家住郑州市的刘先生与付某签订《房屋买卖协议》约定：付某将其位于郑州市惠济区某村的自建房屋卖给刘先生，房屋价款为2万元。
城镇居民在农村买房
合同无效
读者咨询
刘先生来电咨询：
2006年5月，家住郑州市的刘先生与付某签订《房屋买卖协议》约定：付某将其位于郑州市惠济区某村的自建房屋卖给刘先生，房屋价款为2万元。合同签订后，刘先生依约支付了购房款，并入住房屋。2009年，付某在听到房屋将被拆迁的传闻后，开始后悔房屋被低价卖出，向刘先生提出毁约。
刘先生咨询，农村宅基地买卖应遵守哪些法律规定？城市户口居民能不能购买农村集体经济组织成员的住房？双方签订的房屋买卖协议是否有效？
律师观点
本案涉及城镇居民购买农村住宅的问题。
近年来，随着城市化建设步伐的加快，越来越多的农村面临拆迁，而高额的拆迁补偿款项亦引发一系列社会问题。本案即是因房价上涨和房屋拆迁引起的典型案例。
针对城镇居民购买农村住宅问题，1999年5月，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”；同时，2004年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。此外，2007年12月12日，国务院总理温家宝在国务院常务会议中，针对促进节约集体用地和依法严格管理农村集体建设用地明确提出“严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。
实质上，国家法律之所以明确禁止城镇居民购买农村住宅，是因为涉及农村宅基地问题。根据《土地管理法》和《物权法》等相关法律规定，每户农村居民只能拥有一处宅基地，农村居民在出售住宅的同时，宅基地也会随之转让，如允许城镇居民购买农村住宅，农村居民的居住条件将无法保障。
就本案而言，因刘先生与付某签订的《房屋买卖合同》违反上述行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项之规定，此合同应被认定为无效。
至于合同无效后的处理，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因在合同无效过程中，出卖人付某在明知房屋及宅基地属于禁止流转范围的情况下，仍将房屋出卖，且在出卖多年后，面对高涨的房价和高额的拆迁补偿款，又违反诚信原则，以出售房屋违反法律规定为由主张合同无效，故出卖人付某应对合同无效承担主要责任。刘先生不仅有权要求付某返还房价款及利息，并有权要求其赔偿信赖利益损失。至于信赖利息损失的计算，在司法实践中，应结合付某因土地或拆迁补偿所获利益，以及刘先生因房屋现价值和原买卖价格之间的差价两方面因素予以确定
清洁不到位可否拒交物业费？
读者咨询
郭先生来电咨询：郭先生所在小区物业管理公司的服务质量很差，尤其是物业公司很少打扫小区卫生，夏天来临，小区院内的气味刺鼻，居民不得不掩鼻绕道而行。居民多次与物业公司交涉，但物业公司依然不予理睬。郭先生称，在《物业管理服务合同》中，明确约定物业公司负责小区的卫生，现物业公司不履行义务，小区居民是否可以拒绝交纳物业管理费？
律师解答
本案涉及合同履行过程中的先履行抗辩权问题。
《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，物业公司与小区业主之间属于合同关系，在物业公司依据《物业管理服务合同》的约定为业主提供服务后，业主再依据约定向物业公司交纳物业管理费用，双方之间互负债务，且物业公司属于先履行一方。现具有先履行义务的物业公司未依据合同约定，履行清洁小区卫生的义务，小区业主当然有权行使法律赋予的先履行抗辩权，拒绝交纳物业管理费用。
断供13月银行提前清债
读者咨询
葛先生来电咨询：
2008年8月，葛先生与某银行签订《个人购房借款及担保合同》约定：葛先生向某银行借款34万元，购买位于郑州市某小区3号楼1单元601的商品房，贷款期限为20年，贷款年利率为6.6555%，葛先生每月采用等额本息还款方式进行还款，用上述商品房为此笔借款提供抵押担保。合同同时约定：如葛先生连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还借款本息的，视为违约，银行有权宣布合同提前到期。
合同签订后，银行依约向葛先生发放34万元贷款，同日，将商品房设立抵押登记。但葛先生却未按合同约定，及时偿还贷款，截至2009年10月，葛先生已十三期未按时偿还借款。葛先生未到期本金余额为30万元，无利息、罚息和复息需要支付。为此，银行诉至法院，要求《个人购房借款及担保合同》提前到期，银行有权提前收回已发放的贷款本息和相关费用，并要求对抵押房屋行使优先受偿权。
律师解答
本案涉及合同解除权的法律问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，葛先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应属有效合同。葛先生还款的行为构成违约，已达到合同约定的解除合同条件，根据上述法律规定，银行有权解除借款合同，要求葛先生提前偿还剩余的全部借款，并对抵押房屋行使优先受偿权
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