[摘要] 律师答疑:社区物业公司能否强收垃圾清理费？
卖方反悔 买方能否要求双倍返还定金？
【读者咨询】杨女士来电咨询：2010年3月2日，杨女士与王先生、中介公司签订《房屋买卖合同》约定，杨女士购买王先生位于中原路的房屋一套，房屋价款为45万元。合同并约定自合同签订之日，杨女士向王先生支付定金2万元；王先生同意该定金在办理完房屋产权过户手续前由中介公司代为保管。合同签订后，杨女士依约支付了定金2万元，并由中介公司为其出具收据。但几天后，杨女士接到王先生的电话，王先生在电话中表示其不打算再卖此房。现杨女士能要求王先生双倍返还定金吗？
【律师观点】在二手房买卖过程中，由于当事人的法律意识不健全，一般均是由中介公司提供格式合同，合同内容约定不明确甚者出现歧义，且在实践中操作不规范，进而造成合同的履行不能，导致大量纠纷出现的类似案件屡见不鲜。法院在认定此类案件时，虽然会考虑到是由于中介公司的操作不规范所致，但是根据诉讼中的证据为本原则，一般不会支持购房人双倍返还定金的请求。
就本案而言，本律师认为杨女士同样无权要求王先生双倍返还定金。理由如下：
根据《房屋买卖合同》约定：“杨女士向王先生支付定金2万元，王先生同意该定金在办理完房屋产权过户手续前由中介公司代为保管。”此约定中包含两层法律关系，层法律关系是杨女士将定金支付给王先生作为履行房屋买卖合同的担保，杨女士与王先生之间形成了关于定金的担保合同关系；第二层法律关系是王先生在收取杨女士支付的定金后，同意将此定金交付予中介公司代为保管，王先生与中介公司之间形成保管合同关系。
而本案中，三方履行合同的行为与《房屋买卖合同》中的约定不符，杨女士的定金是由中介公司直接收取，并由中介公司为其出具收据，由此可知王先生并未收取杨女士的定金，根据《担保法》第九十条的约定，定金合同属于实践性合同，从实际交付定金之日起生效。据此，杨女士与王先生之间的定金担保合同并未生效，杨女士无权请求王先生双倍返还定金。
当然，杨女士可以要求中介公司返还其支付的2万元定金。
交房不符 业主能否退房
【读者咨询】2008年7月，张先生购买某房产公司开发的商品房一套，并约定2009年11月30日交房。2009年11月30日，张先生依约前去验收房屋，但其发现房屋结构与合同附件中的约定明显不符，便要求开发商退房。房产公司却以种种理由推托。
【法律分析】根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，房地产开发企业未经规划部门批准，不得擅
自变更房屋的规划、设计。如经过规划部门批准的规划变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、房屋朝向等发生了变化，房地产开发企业应在变更确立之日起10日内，以书面形式通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
根据上述法律规定，房产公司应该返还张先生支付的购房款及其利息，并赔偿张先生因房屋差价所造成的经济损失。
物业公司能否收取垃圾清理费？
【读者咨询】陈先生来电咨询：其新买了一套商品房，现在装修期间，物业公司要求其按房屋面积交纳垃圾清理费共计8000多元，请问：是否合理？
【律师解答】本案涉及物业公司是否有权收取业主在装修期间产生的垃圾清理费问题。
《郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)》第十五条：业主或使用人房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其他任何费用。
装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运收费按规定由业主与物业管理企业协商确定。
据此，物业管理企业无权强制收取业主在装修期间产生的建筑垃圾清理费，但业主在不交纳垃圾清理费的情况下，其必须自行处理装修期间产生的垃圾，当然，如果业主委托物业管理企业处理的，清运收费则由双方协商确定。
租客购房有优先购买权？
【读者咨询】石先生咨询：2008年4月，石先生承租白女士的门面房一套，双方约定租赁期限为4年。2009年12月，白女士在未通知石先生的情况下，将房屋出卖予他人。石先生认为自己应有优先购买权。
【律师解答】虽然《合同法》规定，在房屋租赁期间，出租人出卖房屋时应通知承租人，同等条件下，承租人具有优先购买权。但根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，石先生的要求不合理。
【法条链接】《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
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